Van elke tien panden haalden er drie de 7 procent. Nu nog twee.

Dit is de oktobermeting van de Koopbarometer, onze doorlopende telling van woningen die in verhuurde staat te koop staan. Waar staat die markt? Op 152 doorgerekende woonbeleggingen is het mediane bruto rendement 6,0 procent. Dat getal is onbruikbaar zodra je het op een concreet pand legt. Een zelfstandig verhuurde woning in de vier grote steden staat op 4,7 procent, een kamerverhuurpand buiten die steden op 7,2 procent. Dat is geen spreiding rond een gemiddelde, dat zijn twee groepen die hun prijs op een andere manier bepalen. En er is wél iets veranderd dit jaar: het aandeel panden dat 7 procent haalt zakte van 30 naar 18 procent, ook nadat we gecorrigeerd hebben voor de samenstelling van het aanbod.

Wat hier gemeten is

Wij lezen elke week het nieuwe aanbod van beleggingspanden.nl uit en rekenen elk pand door met dezelfde motor als de pandanalyse. Dat zijn nu 163 panden sinds begin januari. Hiervan houden we er 152 over met een bruikbare kale jaarhuur: panden met een opgegeven theoretische huur, panden die deels leegstaan en gemengd aanbod zonder woonfunctie vallen eruit, omdat hun huurcijfer niet vergelijkbaar is.

Bruto rendement is in dit artikel steeds de kale jaarhuur gedeeld door de vraagprijs. Twee dingen om bij je te houden. Het zijn vraagprijzen, niet verkoopprijzen, dus je ziet wat verkopers denken en niet wat kopers betalen. En het is aanbod, geen voorraad: elk pand telt mee in de week waarin het nieuw op de markt kwam. De kwartalen hieronder zijn de meetweken 1 tot 13, 14 tot 26 en 27 tot 39.

Eerst de ijkstaaf: wat is normaal voor jouw soort pand in jouw regio

Dit is de tabel waar het om draait. Mediaan bruto rendement over het hele jaar, uitgesplitst naar het soort verhuur en naar wel of niet in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Utrecht. Het aantal panden staat erbij, want een cel met twintig panden is iets anders dan een cel met vijf.

Mediaan bruto rendement (kale jaarhuur gedeeld door vraagprijs) over meetweek 1 tot en met 39 van 2026, aantal panden tussen haakjes. Eigen meting op het nieuwe aanbod van beleggingspanden.nl, peildatum 2 oktober 2026.

Tussen de hoogste en de laagste cel zit 2,5 procentpunt. Dat klinkt klein en dat is het niet. Draai het om naar wat je per euro huur betaalt: bij 7,2 procent koop je voor 13,9 keer de jaarhuur, bij 4,7 procent voor 21,3 keer. Dezelfde euro aan huurinkomsten kost in de ene hoek van de markt 53 procent meer dan in de andere. Wie met één landelijk kengetal naar een pand kijkt, kijkt dus naar het verkeerde pand.

Wat er dit jaar veranderde

Nu de tijd erbij. Hier staan de drie kwartalen naast elkaar, niet alleen met de mediaan maar met de hele verdeling, want daar zit het verhaal.

Percentielen met lineaire interpolatie over het bruto rendement van alle panden die in dat kwartaal nieuw werden aangeboden.

Lees de tabel van boven naar onder in plaats van alleen de middelste regel. De mediaan zakt met een halve punt, en dat is het soort beweging waar je drie kwartalen later nog over kunt twisten. Maar de bovenste tiende staat vrijwel stil en de onderste tiende valt met 1,7 punt in elkaar. Dat is geen markt die netjes als geheel een stapje terug doet. Dat is een markt waarvan de onderkant wegloopt van de rest.

Niet de top zakt, de onderkant zakt

Die onderkant is geen abstractie, het zijn vijftien panden. Alle panden in onze meting onder de 4 procent bruto, drie in het eerste kwartaal, vier in het tweede, acht in het derde. Wie zijn ze?

Elf van de vijftien staan in een van de vier grote steden. Elf van de vijftien zijn zelfstandige verhuur. De mediaan van die groep: een vraagprijs van € 295.000 op € 6.600 kale jaarhuur. Dat is € 550 per maand voor een woning die een kwart miljoen kost. Het diepste punt stond aan de Van Woustraat in Amsterdam: € 315.000 vraagprijs, € 4.305 huur per jaar, oftewel € 359 per maand en 1,4 procent bruto.

Bij dat soort verhoudingen is het geen belegging meer en ook geen vergissing van de verkoper. Het is een ander product. Daar komen we onderaan op terug, maar eerst de vraag die je bij elk cijfer in deze reeks moet stellen.

Is dit de markt, of is het de mix?

Wij hebben ons hier eerder op verkeken. Vorige maand leek het alsof steeds meer panden de 7 procent haalden, en onder de teller bleek het een kamerverhuurmaand te zijn: andere panden in de lijst, geen andere prijzen. Dezelfde toets hoort dus op dit cijfer.

De toets zelf is simpel. Je rekent elk kwartaal na alsof het aanbod precies dezelfde samenstelling had als in het eerste kwartaal. Verschuift het cijfer dan weg, dan keek je naar een mix. Blijft het staan, dan keek je naar prijzen. We hebben het op drie manieren gedaan: met de samenstelling naar soort verhuur vastgezet, naar landsdeel, en naar wel of niet in de vier grote steden.

Standaardisatie op de verdeling van het eerste kwartaal. Cellen met minder dan drie panden in een kwartaal laten we buiten de berekening; bij de landsdeel-variant dekt dat 91 procent van het aanbod, bij de andere twee 100 procent.

Alle vier de lijnen doen hetzelfde: het aandeel dat 7 procent haalt gaat ongeveer door de helft. Dit cijfer overleeft de mixtoets dus, anders dan dat van vorige maand. Welke kant je het ook opdraait, er halen aan het eind van het derde kwartaal minder panden de streep dan aan het begin van het jaar, en niet meer.

Per soort verhuur: twee die zakken en één muur

Mediaan bruto rendement per kwartaal, aantal panden tussen haakjes. De laatste kolom is het aandeel panden van dat soort dat over het hele jaar 7 procent of meer haalt.

Kamerverhuur beweegt niet. 7,0 dan 7,1 dan 6,9 procent, en de helft van die panden haalt de 7-procentstreep. Houd je ook de locatie vast, dan wordt het nog strakker: kamerverhuur buiten de vier grote steden stond op 7,3, 7,1 en 7,2 procent in de drie kwartalen, met zeven tot tien panden per kwartaal. Binnen één soort verhuur en één soort locatie, driekwart jaar lang, een beweging van twee tiende punt. Dat is geen trend, dat is een muur.

Zelfstandige verhuur staat aan de andere kant van de markt. Mediaan 5,5 procent over het jaar, en van de zeventig panden haalden er vijf de 7 procent. Vijf. Wie een zelfstandig verhuurde woning koopt en op 7 procent bruto rekent, zoekt iets dat in dit aanbod in zeven procent van de gevallen voorkomt.

Bij de wooncomplexen moeten we onszelf onderbreken. Die 5,3 procent in het derde kwartaal lijkt een duik, maar in week 38 zette één partij tien Haagse meergezinspanden tegelijk in de etalage. Haal Den Haag uit dat kwartaal en de mediaan staat op 5,8 procent in plaats van 5,3. De helft van die duik is dus één verkoper, geen markt.

Per locatie: hoe verder van de grote stad, hoe meer de prijs de huur volgt

Buiten de vier grote steden ligt de mediaan drie kwartalen op rij tussen 6,0 en 6,3 procent. Daar beweegt niets. In de vier grote steden gaat het van 5,8 naar 6,2 naar 5,2 procent, en dat is deels dezelfde Haagse portefeuille. Het scherpste puntje: zelfstandige verhuur in de vier grote steden stond in het derde kwartaal op 4,0 procent mediaan over negen panden, en als je de Haagse portefeuille eruit haalt op 2,9 procent over de vijf die overblijven. Vijf panden is te weinig om een trendlijn op te hangen, maar het is wel waar de staart uit de vorige tabel vandaan komt: Amsterdam en Utrecht, zelfstandig verhuurd.

En dan de landsdelen, over het hele jaar, met de waarschuwing erbij.

Landsdelen volgens de CBS-indeling. Noord is met acht panden te dun voor een uitspraak over richting en staat hier alleen voor de volledigheid.

Hier ligt een valkuil die we zelf bijna in zijn gelopen. Het zuiden líjkt hard te zakken: 7,0 dan 6,7 dan 5,8 procent over de drie kwartalen. Kijk je binnen het zuiden per soort verhuur, dan zakt er niets. Kamerverhuur in het zuiden stond op 7,3, 7,2 en 7,1 procent. Wat er wel gebeurde: het aandeel van het zuiden in het landelijke aanbod liep terug van 28 naar 18 procent, en binnen het zuiden zakte het aandeel kamerverhuur van bijna de helft naar een derde. Het zuiden werd dus niet duurder, er kwam alleen ander aanbod uit het zuiden. Precies dezelfde fout als de teller van vorige maand, nu in de andere richting.

Waarom die twee markten niet naar elkaar toe bewegen

Tot nu toe stonden er cijfers. Nu de verklaring, en die is een verklaring en geen meting: wij denken dat er twee manieren van prijzen in één lijst zitten.

De eerste prijst op de huur. De koper moet het uit de exploitatie halen, want er is geen tweede verdienmodel. Een kamerverhuurpand verkoop je niet leeg door aan een gezin: de verbouwing terugdraaien kost geld en de vergunning is aan het gebruik gebonden. Wat de koper dus betaalt is de huur gedeeld door het rendement dat hij nodig heeft. En omdat rente, kosten en belasting voor iedereen in die groep ongeveer hetzelfde zijn, komen ze allemaal rond dezelfde prijs uit. Daar komt die muur van 7,1 tot 7,3 procent vandaan. Niet uit afspraken, maar uit dezelfde rekensom.

De tweede prijst op de leegwaarde. Een zelfstandig verhuurd appartement in Amsterdam heeft wel een tweede koper: iemand die wacht tot de huurder vertrekt en de woning dan los verkoopt. Die koper betaalt een prijs die bij de lege woning hoort, met een korting voor de wachttijd. De huur is in die som bijna een voetnoot, en dat zie je aan de Van Woustraat: € 359 per maand op een vraagprijs van € 315.000. Het bruto rendement is daar geen maatstaf maar een restgetal.

Die twee groepen hoeven niet naar elkaar toe te bewegen, want ze concurreren niet om dezelfde koper. Daarom zakt de onderkant van de markt wel en de bovenkant niet. Het is ook de reden dat het landelijke gemiddelde elke maand kan bewegen zonder dat één pand duurder of goedkoper werd: de mix tussen de twee groepen verschuift, en de teller verschuift mee.

Wat je hiermee doet

Vergelijk met je eigen cel, niet met het landelijke cijfer. Zit je naar kamerverhuur in Tilburg te kijken, dan is 7,2 procent je ijkpunt en niet 6,0. Zit je naar een verhuurd appartement in Amsterdam te kijken, dan is 4,7 procent het marktbeeld, en dan is de vraag niet of dat laag is, maar of je het tweede verdienmodel wilt kopen.

Zoek uit in welke groep je pand valt, voordat je gaat rekenen. Dat is de belangrijkste vraag en hij staat nooit in de advertentie. Koop je een huurstroom, dan is het bruto rendement je maatstaf en is een lage huur een probleem. Koop je een uitpondproject, dan is het bruto rendement bijzaak en is de wachttijd tot de woning leeg komt je hele rendement. De fout die geld kost is de tweede kopen met de verwachtingen van de eerste.

Reken beide scenario's door, ook als je er maar één verwacht. Bij een pand uit de leegwaardegroep is de huurexploitatie je bodem: dat is wat je overhoudt als er tien jaar niemand verhuist. Zet dezelfde vraagprijs in de pandanalyse en reken het na belasting en financiering door, dan zie je meteen of die bodem te dragen is. Kun je hem niet dragen, dan koop je geen belegging maar een weddenschap op verhuizingen van anderen.

Drie kanttekeningen bij onze eigen cijfers

Dit zijn vraagprijzen. Wat een verkoper vraagt is niet wat een koper betaalt. Als de onderkant van de markt wegzakt kan dat betekenen dat er meer onverkoopbaar aanbod bijkomt, niet dat er meer onverkoopbaar aanbod verkocht wordt. Het verschil zou je zien in de tijd dat panden te koop staan en in herprijzingen. We tellen er tot nu toe drie op 163 panden, en dat is te weinig om iets te zeggen.

De cellen worden dun. Een kwartaal is bij ons 40 tot 56 panden, en zodra je uitsplitst naar soort verhuur én locatie zitten er soms vijf in een vakje. Daarom staan de aantallen in elke tabel. Bij vijf panden is een halve punt verschil ruis; bij dertig begint het iets te betekenen. De getallen waar wij zelf op leunen zijn de muur in de kamerverhuur en het aandeel dat 7 procent haalt, en dat zijn ook de twee met de meeste panden eronder.

Eén aanbieder kan een cel kantelen. De tien Haagse panden in week 38 waren vrijwel zeker één verkoper: negen van de tien hadden opeenvolgende objectnummers. Die ene partij trok de wooncomplexen in het derde kwartaal van 5,8 naar 5,3 procent. Wij hebben dat hierboven apart gezet, en het is de reden dat we aan elk cijfer de vraag hangen of het van meerdere aanbieders komt.

Conclusie

Waar staat de markt? Niet op één plek. Kamerverhuur buiten de grote steden staat op 7,2 procent bruto en stond daar het hele jaar, met een stabiliteit die je zelden in marktdata ziet. Zelfstandige verhuur in de vier grote steden staat op 4,7 procent en zakt, en binnen die groep ligt een staart van panden onder de 4 procent die dit jaar in omvang verdubbelde. Het aandeel panden dat 7 procent haalt ging door de helft, en dat blijft staan hoe je ook corrigeert voor de samenstelling van het aanbod.

Wat dit niet is: een correctie. Bij een correctie zakt de hele verdeling en wordt de top goedkoper. De top zakte met een halve punt, de onderkant met 1,7. Wat we zien is dat de twee prijslogica's in de markt verder uit elkaar lopen, en dat het landelijke gemiddelde daardoor elke maand iets zegt over de mix en niets over de prijs. Kijk dus niet naar de mediaan van het land. Kijk naar de cel waarin jouw pand valt, en reken na of de som daar klopt.