De huurverhoging van 2027 staat al in de cijfers van het CBS. Den Haag telt hem pas in december op.

Elk jaar half december maakt het ministerie bekend hoeveel de huren het jaar daarop maximaal omhoog mogen. Tot die tijd gokt iedereen. Dat hoeft niet: de formules staan in de wet, de meetperiode loopt van december tot en met november, en tien van die twaalf maanden zijn al door het CBS gepubliceerd. Wij hebben de reeksen opgehaald en de som gemaakt. De uitkomst voor 2027: vrije sector 4,0 procent, middenhuur 5,3 procent, sociale huur 3,6 procent. Voor het derde jaar op rij mag het gereguleerde middensegment dus harder omhoog dan de vrije sector.

De formules liggen vast, alleen de laatste twee maanden nog niet

Er zijn drie regimes, en ze rekenen alle drie anders.

Vrije sector. De laagste van twee cijfers, inflatie of cao-loonontwikkeling, plus 1 procentpunt. Middenhuur. De cao-loonontwikkeling, plus 1 procentpunt. Sociale huur. Het driejaarsgemiddelde van de consumentenprijsindex, plus 0,5 procentpunt op woningniveau.

Alle drie meten over dezelfde periode: december tot en met november, afgezet tegen diezelfde twaalf maanden een jaar eerder. Voor het huurjaar 2027 is dat dus december 2025 tot en met november 2026. Het CBS heeft de consumentenprijzen en de cao-lonen gepubliceerd tot en met september 2026. Tien van de twaalf maanden staan dus vast; alleen oktober en november moeten nog komen.

Eerst de controle: klopt onze som op de jaren die al bekend zijn?

Een raming is alleen iets waard als dezelfde methode de jaren reproduceert die al vaststaan. Dus hebben we hem eerst op 2025 en 2026 losgelaten, met de officieel vastgestelde percentages ernaast.

Inflatie: consumentenprijsindex, alle bestedingen, gemiddelde over december tot en met november gedeeld door datzelfde gemiddelde een jaar eerder. Cao: cao-lonen per uur inclusief bijzondere beloningen, alle economische activiteiten, zelfde venster. Sociale huur: hetzelfde, maar met een 36-maandsgemiddelde. Reeksen opgehaald bij CBS StatLine op 27 oktober 2026.

Vijf van de vijf. Wel met een kanttekening die je moet kennen, want ze legt meteen de grens van de precisie bloot. Voor 2026 moet je de prijsindex gebruiken zoals die er in december 2025 lag. Het CBS heeft de reeks daarna omgebouwd naar basisjaar 2025, en met die herziene cijfers komt dezelfde som uit op 3,3 in plaats van 3,4 procent. Eén tiende, maar bij een grens is één tiende genoeg. Reken er dus op dat de uitkomst nog een tiende kan schuiven, in beide richtingen.

De uitkomst voor 2027

Voor oktober en november hebben we de laatst bekende jaar-op-jaarstijging doorgezet: 3,4 procent voor de prijzen, 4,1 procent voor de lonen. Dat geeft over het hele venster een inflatie van 3,0 procent en een cao-loonontwikkeling van 4,3 procent.

Bandbreedte: de index van oktober en november 1 procent lager of hoger gezet dan de doorgezette lijn. Eén cijfer verdient een slag om de arm: de cao-loonontwikkeling komt uit op 4,25 procent en ligt daarmee precies op een afrondingsgrens, dus 5,2 procent voor de middenhuur is even waarschijnlijk als 5,3.

Alle drie de plafonds zakken ten opzichte van 2026. Logisch: de inflatie is afgekoeld van 3,4 naar 3,0 procent en de cao-lonen van 5,1 naar 4,3. Wie in zijn rendementsmodel nog met 5 procent indexatie rekent, rekent zichzelf rijk.

Waarom het gereguleerde deel opnieuw meer mag

Hier zit de omkering die ieder jaar opnieuw verbaast. De vrije sector heet vrij, maar krijgt het láágste van twee cijfers. De middenhuur is gereguleerd, maar hangt aan het cijfer dat toevallig het hoogste is. Zolang de lonen harder stijgen dan de prijzen, en dat doen ze sinds 2024, mag de gereguleerde middenhuur dus meer omhoog dan de geliberaliseerde woning ernaast.

Het gat wordt wel elk jaar kleiner, want de loonstijging koelt sneller af dan de inflatie. Wat die begrensde vrije sector met je rendement over tien jaar doet, staat in maximale huurverhoging 2026.

Wat het in euro's doet

We hebben de percentages losgelaten op het aanbod uit onze Koopbarometer: de 61 panden die uit één woning bestaan, volledig verhuurd zijn en kwaliteit A of B hebben. Ingedeeld naar huurniveau zit het grootste deel in het laagste segment.

Segment toegekend op het huurniveau: tot € 932,93 sociaal, tot € 1.228,07 middenhuur, daarboven vrije sector (grenzen 2026). Formeel bepaalt het aantal punten uit het woningwaarderingsstelsel het segment, niet de huur die je vraagt; bij een huur ver onder het maximum kan een woning in een hoger segment vallen. Kale huren uit de openbare advertentie, Koopbarometer meting 12 oktober 2026.

Bijna zes op de tien panden in dit aanbod hebben een huur in de sociale band. Dat is precies de groep die het laagste plafond krijgt, en meteen de verklaring waarom zoveel van dit aanbod te koop staat: met 25 euro per maand erbij haal je een pand dat op de huidige huur geen rendement maakt niet vlot.

De datum die er dit jaar bij komt

Voor wie verhuurt met een lage huur ten opzichte van de waarde, is 2027 om nog een reden het jaar van de huurverhoging. Gaat de Box 3-hervorming door, dan wordt je startwaarde op 1 januari 2028 vastgezet op de WOZ-waarde verlaagd met de leegwaarderatio. In welk vakje van die tabel je valt, hangt af van de kale huur die op dat moment in je contract staat. De verhoging van 2027 is daarmee de laatste die meetelt: in de sociale sector gaat die in per 1 juli 2027, in middenhuur en vrije sector per 1 januari, en allebei staan ze dus op de peildatum in het contract.

Het aardige is dat je dat kunt natellen. Van de dertien panden in onze set met een leegwaarderatio-korting halen er met één maximale verhoging precies twee de volgende trede: de Hoofdweg 132-2 in Amsterdam heeft 1,4 procent nodig en de Heemskerkstraat 70B in Rotterdam 1,3 procent. Beide zitten ruim onder het sociale plafond van 3,6 procent.

En dan het tegenvoorbeeld, dat hier hard aankomt. De elf andere halen het niet, en dat is geen toeval. De Schapenlaan 30 in Den Haag heeft 5,2 procent nodig, de Parallelweg 305 4,6 procent, de Hudsonstraat 123-2 4,4 procent. Alle drie zitten ze in de sociale band, waar 3,6 procent het maximum is. Ze hebben de grootste fiscale sprong te winnen en de kortste ladder om erbij te komen. Wie meer wil dan het percentage, moet het hebben van een huurderswissel of van een puntenverhoging via verduurzaming, niet van de jaarlijkse ronde.

Wat dit niet zegt

Het is een raming, geen besluit. Het ministerie stelt de percentages in december vast, voor 2026 was dat op 15 december 2025. Twee maanden CBS-data ontbreken nog, en het CBS herziet zijn reeksen. De bandbreedte in de tabel is geen slag om de arm maar een rekenresultaat.

Een maximum is geen recht. Wat je mag vragen, staat in je huurcontract: zonder indexeringsclausule mag je in de vrije sector niet eenzijdig verhogen. In de sociale sector gelden daarnaast aparte, hogere percentages voor huishoudens met een hoog inkomen, en kan de huurder bezwaar maken bij de Huurcommissie.

Het segment volgt uit punten, niet uit de huur. De bedragen van 932,93 en 1.228,07 euro horen bij 143 en 186 punten uit het woningwaarderingsstelsel. Verhuur je ver onder het maximum, dan kan je woning in een hoger segment vallen dan de huur doet vermoeden. Tel de punten voordat je het percentage kiest.

De systematiek zelf kan nog wijzigen. Voor de sociale huur rekenen we met de regeling zoals die nu geldt; het kabinet wil die koppeling aan het driejaarsgemiddelde van de inflatie wettelijk vastleggen. De maximering van de vrije sector loopt tot 1 mei 2029.

Conclusie

De maximale huurverhoging van 2027 is geen verrassing die in december uit Den Haag komt, maar een optelsom van cijfers die het CBS al grotendeels heeft gepubliceerd. Die som komt uit op 4,0 procent voor de vrije sector, 5,3 procent voor de middenhuur en 3,6 procent per woning in de sociale sector, met een marge van een tiende of twee. Alle drie lager dan dit jaar.

Voor je model betekent dat twee dingen. Je indexatie-aanname moet omlaag, want drie jaar op rij zakt het plafond. En het segment van je pand bepaalt meer dan je denkt: dezelfde woning mag 3,6 of 5,3 procent omhoog, puur door het aantal punten. Wil je zien wat zo'n verschil over tien jaar doet met je rendement en je exit-waarde, reken je pand dan door in de pandanalyse.