De barometer klimt naar 6,5 procent. In Amsterdam zakt een huurwoning naar 1,8.

De lijn van de Koopbarometer ging deze maand omhoog: van 5,3 naar 6,5 procent. Dat lijkt goed nieuws. Huurwoningen zouden dan goedkoper worden ten opzichte van de huur die ze opleveren. Alleen klopt dat niet. Er werd geen enkel pand goedkoper. Er kwam gewoon ander spul te koop. En onder die stijgende lijn gebeurt precies het omgekeerde: losse verhuurde woningen zijn nog nooit zo duur geweest. In Amsterdam levert zo'n woning nog 1,8 procent per jaar op. Dit is de meting van november: 190 woningen die met huurder en al te koop staan.

Wat we hier precies meten

De Koopbarometer volgt woningen die te koop staan terwijl er een huurder in zit. Drie soorten: losse woningen, kamerverhuurpanden en complexen met meerdere woningen. Van elk pand kennen we de vraagprijs en de kale huur per jaar.

Deze meting telt 190 panden, 22 meer dan in oktober. Alle percentages in dit stuk zijn de kale jaarhuur gedeeld door de vraagprijs. Dus vóór kosten, rente en belasting. Een pand van 300.000 euro dat 18.000 euro huur per jaar oplevert, staat hier op 6 procent.

Twee dingen om te onthouden. We kijken naar wat er nieuw te koop komt, niet naar alles wat er al stond. En het zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen. Wat een verkoper vraagt, weten we. Wat hij uiteindelijk krijgt, niet.

De lijn stijgt, maar niemand verlaagde een prijs

Die lijn werkt zo: we tellen de huur van alle panden uit de laatste vier weken bij elkaar op, en delen dat door alle vraagprijzen uit diezelfde weken. Elke week valt de oudste week eruit en komt er een nieuwe bij. Daardoor kan de lijn bewegen zonder dat er één prijs is veranderd. Dat is precies wat er gebeurde.

In de derde rij houden we de verdeling over losse woningen, kamerverhuur en complexen vast op die van 12 oktober, en vullen we alleen de nieuwe rendementen in. Het verschil met de tweede rij komt dus volledig door het soort panden dat erbij kwam.

De lijn steeg met 1,2 punt. Bijna de helft daarvan, 0,45 punt, komt alleen doordat er ander spul in de etalage staat. Wat gebeurde er? Half september kwamen elf Haagse complexen tegelijk op de markt, samen 7,1 miljoen euro, met een laag rendement van 4,8 procent. Die week telde niet meer mee. Daarvoor in de plaats kwamen weken met veel kamerverhuur, in Rotterdam, Tilburg en twee oude panden in Delft. Van al het geld in de laatste vier weken zit nu 62 procent in kamerverhuur. Vorige maand was dat 12 procent.

Per soort pand: twee omhoog, één hard omlaag

Die 3,80 procent is het laagste punt sinds januari. Eind september stond die groep nog op 5,8. En omdat losse woningen maar 14 procent van het geld uitmaken, trekken ze de hoofdlijn niet mee naar beneden. Het duurste deel van de markt verdwijnt zo onder een stijgend gemiddelde.

Is dat toeval van één maand? Nee

Acht panden zeggen niks. Daarom hebben we dezelfde groep over het hele jaar bekeken, per kwartaal waarin de panden te koop kwamen. En we hebben de vier grote steden apart gezet: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht.

Het middelste pand van elke groep, dus de helft zit erboven en de helft eronder. Tussen haakjes staat om hoeveel panden het gaat. Dat zijn er weinig per vakje: let op de richting, niet op de komma.

Hier staat het antwoord. Buiten de grote steden gebeurt er niets. 5,83, dan 4,88, dan 5,79, dan 5,33. Dat gaat op en neer rond hetzelfde punt, meer niet. In de vier grote steden zakt dezelfde soort woning van 4,28 naar 2,27 procent. En tegelijk komt een steeds groter deel van het aanbod uit die steden: eerst 1 op de 5, nu 2 op de 5.

Alleen Amsterdam, over de kwartalen waarin we er woningen van hebben: 3,98 procent, dan 2,77, dan 1,84. Dat zijn vier, twee en drie panden. Te weinig om een gemiddelde op te bouwen. Genoeg om te zien welke kant het op gaat.

De beste panden blijven gelijk, de slechtste worden duurder

Nog een manier om ernaar te kijken, zonder naar soort of plaats te kijken. Zet alle panden van een kwartaal op een rij, van laag rendement naar hoog. Kijk dan naar het pand op tien procent (bijna onderaan), het middelste pand, en het pand op negentig procent (bijna bovenaan).

Bijna bovenaan beweegt het hele jaar nauwelijks: tussen 7,14 en 7,48 procent. Het middelste pand staat stil rond de 6 procent. Maar bijna onderaan zakt het door, van 4,35 naar 2,70 procent. Het goede aanbod blijft dus even goed, en het slechte aanbod wordt steeds duurder. De markt wordt niet goedkoper of duurder. Hij valt verder uit elkaar.

Daar hoort een verbetering op onszelf bij. Vorige maand schreven we dat het aandeel panden dat 7 procent haalt zakte van 30 naar 18 procent. Dit kwartaal springt dat aandeel terug naar 30 procent, omdat er veel kamerverhuur bij kwam. Die daling zei dus iets over wat er toevallig te koop stond, niet over de markt zelf. Wat elk kwartaal wél doorzet, zit onderaan.

Wat voor woningen dat dan zijn

Van de 80 losse woningen in onze set leveren er 15 minder dan 4 procent op. Zes van de tien allerlaagste staan in Amsterdam. Het scherpste voorbeeld kwam deze maand binnen: drie appartementen aan de Albert Cuypstraat, met 1,46, 1,84 en 2,70 procent. Dezelfde verkoper, en hij bood ze ook nog als pakket aan. Dat pakket hebben we niet apart geteld, anders staan dezelfde drie woningen dubbel in de cijfers.

Zulke woningen worden ook niet verkocht op hun huur. In de advertentie staat dat er een huurder zit met een vast contract. De prijs is gezet op wat de woning leeg waard is. De koper rekent erop dat de huurder ooit vertrekt. Dat is een heel ander product dan een kamerverhuurpand in Delft met 7,2 procent, en het staat in dezelfde lijst.

En dan komt de belasting er nog bij

Juist deze woningen lopen tegen een vervelende regel aan. Zit de huur onder 5 procent van de WOZ-waarde, dan mag je je woning lager opgeven in Box 3. Dat heet de leegwaarderatio, en het scheelt nu een paar honderd euro belasting per jaar.

Het addertje zit in 2028. Vanaf dan wordt diezelfde lagere waarde je startpunt. Verkoop je later zonder huurder, dan betaal je 36 procent over het verschil tussen je verkoopprijs en dat startpunt. Hoe lager je huur nu is, hoe groter die rekening straks. De korting van vandaag is dus een voorschot.

Wie daar nog iets aan wil doen, heeft volgend jaar één knop: de huur verhogen. Hoeveel dat mag, maakt het ministerie pas in december bekend. Uit de cijfers van het CBS rolt nu al 4,0 procent voor de vrije sector en 5,3 voor middenhuur. Bij een huur van 400 euro per maand is dat 16 euro. Daarmee verander je de verhouding niet.

Twee panden kregen een nieuwe prijs

In 190 panden zagen we vijf keer dat een pand opnieuw te koop kwam tegen een andere prijs. Deze maand kwamen er twee bij, en ze gaan tegen elkaar in.

De Hendrik van Deventerstraat 87 in Den Haag stond in september te koop voor 250.000 euro. Nu staat hij er voor 275.000, bij dezelfde huur. Het rendement zakt daarmee van 7,1 naar 6,4 procent. Dit is de eerste prijsverhoging die we in de hele set zien. De Hommelseweg 286A in Arnhem ging de andere kant op: 25.000 euro eraf, en bovendien een hogere huur dan in juni. Van 6,9 naar 8,7 procent.

Dat tweede geval laat zien wanneer een pand echt goedkoper wordt. Alleen de prijs verlagen helpt nauwelijks. Pas als de huur meebeweegt, verandert er iets. Vier andere adressen leken ook een prijswijziging, maar bleken bij controle een ander huisnummer in dezelfde straat.

Er staat meer te koop, maar geen woningen

Wij tellen wat er nieuw bij komt. Om ook te zien hoeveel er in totaal te koop staat, tellen we sinds 1 oktober mee op funda in business. Dit is de eerste keer dat we kunnen vergelijken: 821 beleggingen in heel Nederland, tegen 770 een maand eerder. Dat is 6,6 procent meer in één maand.

Maar het deel met woonruimte bleef vrijwel gelijk: 77 tegen 76. De groei zit dus in winkels, kantoren en bedrijfspanden, niet in woningen. Wie wacht tot verhuurders massaal hun woningen in de verkoop gooien: in deze teller is dat nog niet te zien. Den Haag maakte de grootste stap, van 27 naar 32.

Waar onze cijfers niet tegen kunnen

Het zijn weinig panden per vakje. Amsterdam dit kwartaal zijn er drie. We zetten ze er toch in. De richting wijst al vier kwartalen dezelfde kant op. En het beeld klopt met de hele lijst: 15 van de 80 losse woningen zitten onder de 4 procent. Niet omdat drie panden een gemiddelde zijn.

Vraagprijzen zijn geen verkoopprijzen. Een woning die voor 1,8 procent wordt aangeboden, hoeft daar niet voor weg te gaan. We meten wat verkopers vrágen. Juist daarom kan de onderkant zo ver wegzakken zonder dat er iets gebeurt.

Onze lijst groeit elke maand. Er komen panden bij en er gaat niets af. Daarom vergelijken we per periode waarin panden te koop kwamen, en niet de hele lijst met de hele lijst van vorige maand. Anders meet je alleen maar wat er nieuw bij kwam.

Conclusie

De barometer staat op 6,5 procent, en dat is slecht nieuws vermomd als goed nieuws. De stijging komt doordat er toevallig veel kamerverhuur te koop kwam, niet doordat panden goedkoper werden. Ondertussen zakt juist het soort pand waar de meeste particuliere beleggers naar kijken, de losse verhuurde woning, naar het laagste punt van het jaar. In de grote steden naar een niveau waarop de huur het verhaal niet meer draagt.

Dat maakt kiezen eenvoudiger dan het lijkt. Buiten de vier grote steden staat de prijs van een verhuurde woning al het hele jaar in dezelfde verhouding tot de huur. In die steden koop je iets anders: de gok dat de huurder vertrekt, met vanaf 2028 een belastingrekening die meeloopt. Welke van de twee je voor je hebt, zie je pas als je het pand doorrekent op huur, kosten, financiering en belasting. Dat doe je in de pandanalyse.